9 مساله حقوقی مهم که یک سرمایه گذار در مورد املاک باید بداند
با وضعیت اقتصادی ایران یکی از مناسب ترین عرصه ها برای سرمایه گذار، بازار مسکن و املاک است. رشد قیمت املاک باعث شده بازار املاک بازار مناسبی برای سرمایه گذاری باشد و سود زیادی نصیب سرمایه گذاران کند. ولی قبل از سرمایه گذاری نکات حقوقی مهمی وجود دارند که آنها را باید مد نظر داشته باشید. در این مقاله به نُه نکته حقوقی مهم در این مورد اشاره خواهیم کرد. طبیعی است که غیر از این نکات، نکات حقوقی مهم دیگری هم وجود دارند که موقع خرید ملک باید به آنها دقّت کنید. امّا این نه نکته جزء مهمترین نکات در این خصوص هستند.
داشتن سند تک برگ و دریافت کد رهگیری املاک
مهمترین نکته در مورد املاک داشتن سند معتبر است. در زمان قدیم سندها به صورت دفترچه ای بودند که اکنون به صورت تک برگ هستند. بعضی از زمین ها سند تک برگ ندارند و ممکن است دارای سند روستایی یا سند قولنامه ای باشند. بعضی از ساختمان ها هم ممکن است سند تعاونی داشته باشند. داشتن سند تک برگ و دریافت کد رهگیری به شما این اطمینان را میدهد که ملک تنها به شما فروخته میشود و از این طریق طعمه ی کلاهبرداران نخواهید شد. در مورد املاکی که سند روستایی یا قولنامه ای دارند نیز بهتر است بسیار محتاط باشید. در مورد املاک روستایی دریافت گواهی از شورای روستا میتواند تا حد زیادی خیالتان را راحت کند. در مورد ساختمان های تعاونی هم دریافت گواهی از تعاونی ساختمان یا هیات مدیره ی خودِ ساختمان می تواند برایتان راهگشا باشد. در مورد املاک قولنامه ای هم بهتر است در مشاورین املاک معتبر معامله را انجام دهد و پگیر استعلام های لازم باشید و به هر کسی اعتماد نکنید. دریافت کد رهگیری برای املاک میتواند خیال شما را از این بابت که ملک مورد نظر تنها به شما فروخته میشود راحت کند. یکی از شایعترین کلاهبرداریها در حوزه ی مسکن و املاک، فروختن یک مِلک یا ساختمان به چند نفر است که گرفتن کد رهگیری میتواند خیال شما را از این بابت آسوده کند.
جعلی نبودنِ سند
یکی از مسائلی که در مورد معامله ی املاک از قبیل زمین یا ویلا یا خانه یا آپارتمان یا مغازه یا هر ملک دیگری باید مد نظر داشته باشید صحت سند آن است. بسیاری از املاک هستند که صاحبان آنها در خارج از کشور زندگی می کنند. بسیاری از افراد سودجو این املاک را شناسایی کرده و با جعل سند آنها را می فروشند. بنابراین باید قبل از انجام هرگونه معامله از صحت سند مطمئن شوید. یکی از راه های مقابله با این فریب، مشورت با کارشناسانِ اسناد و وکلاء است. همچنین فقط با مشاورین املاک معتبر کار کنید. بهتر است با مشاورین املاکی کار کنید که خود دارای بخش حقوقی هستند.
مسائل مربوط به سند وقفی یا اوقافی
یکی از مهمترین مواردی که به خصوص در مورد خرید ساختمان باید رعایت کنید موقوفی بودن یا اوقافی بودن آن است. اگر ساختمانی وقفی باشد به این معناست که شما تنها مالک ساختمان هستید و سهمی در زمینِ آن ندارید. برای این که بفهمید ملکی وقفی است یا نه باید به سند آن نگاه کنید. اگر در سند نوشته شده بود شش دانگ عرصه و اعیان یعنی سند موقوفی نیست ولی اگر نوشته شده بود شش دانگ اعیان یعنی سند موقوفی است. دقت کنید که املاک موقوفی نسبت به املاک عادی ارزانتر هستند پس با مطالعه ی سند مطمئن شوید ساختمان مورد نظر شما وقفی نیست یا اگر وقفی است با چشمانِ باز اقدام به خرید آن کنید.
بررسی مدارک فروشنده
یکی از نکاتی که حتما باید به آن دقت کنید بررسی مدارک فروشنده یا فروشندگان ملک است. باید مدارک فروشنده یا فروشندگان را با سند مطابقت دهید تا عدم مطابقت ها را پیدا کنید. ممکن است برعکس موردی که گفته شد فروشنده ممکن است سند جعلی ارائه دهد در موردی دیگر، سند جعلی نباشد مثلا صاحب ملک در خارج از کشور باشد ولی فروشنده مدارک جعلی برای خود دست و پا کند تا خود را به جای صاحب ملک جا بزند. اگر فروشنده وکالتنامه ای از صاحب ملک برای فروش ملک دارد، دقّت نمایید که وکالتنامه معتبر باشد.
بررسی اعتبار مشاورین املاک یا آژانس املاک یا بنگاه املاک
معامله در آژآنس املاک معتبر بسیاری از نگرانی های شما را در زمینه ی کلاهبرداری در بازار املاک برطرف خواهد کرد. مشاورین املاک باید به منطقه ای که در آن کار می کنند آشنا باشند و سالها در آن منطقه کار کرده باشند تا بتوانند ملک را به درستی کارشناسی و قیمت گذاری کنند. آنها باید به مسائل حقوقی اشراف داشته باشند. آنها باید ریزه کاری های حقوقی مربوط به املاک را بدانند تا بتوانند در صورت بروز مشکل به مشتریان خود کمک کنند. اگر آژآنس املاک بخش حقوقی با حضور وکیل پایه یک دادگستری یا مشاور حقوقی داشته باشد بسیار عالی است. همچنین آنها باید در جایگاه مشاور باشند نه فروشنده. بودنِ آنها در جایگاهِ فروشنده، بیطرف بودنِ آنها را دچار مشکل کرده و به نفع مشتری نیست. قبل از انجام معامله در آژآنس املاک بهتر است در مورد اعتبار، سابقه و قدمت آنها تحقیق کنید. میتوانید از اتحادیه یا صنف مشاورین املاک در مورد آنها بپرسید. همچنین دقت کنید کلاهبرداران ممکن است یک شبه یک مغازه خالی را به آژانس املاک بدون مجوز تبدیل کرده و بعد از کلاهبرداری آن را جمع کنند. در مورد دفترخانه اسناد رسمی هم همین اتفاق ممکن است بیفتد. پس حتما قبل از انجام هر معامله ای از معتبر بودن و مجوز داشتن بنگاه املاک و دفترخانه ی اسناد رسمی اطمینان حاصل نمایید.
در رهن نبودنِ سند
قبل از انجام معامله و خرید ملک دقت کنید که سند ملک در رهن بانک، کلانتری و دادسرا یا نهاد دیگری نباشد.
موارد خاص مربوط به املاک ورثه ای
ملک ورثه ای ملکی است که صاحب آن در قید حیات نباشد. چنان که صاحب ملکی فوت کرده باشد و ملک به قول معروف ورثه ای باشد باید دقت کنید که انحصار وراثت صورت گرفته باشد و ورثه ی متوفّی طبق برگه ی انحصار وراثت پای قولنامه را امضاء کرده باشند. همچنین موقع انتقال سند باید همه ی ورثه حاضر باشند. به دلیل اختلافاتی که ممکن است بین ورثه پیش بیاید و معامله را دچار مشکل کند خیلی ها از خرید املاک ورثه ای خودداری می کند. امّا با دقّت در موارد حقوقی می توان نسبت به خریدِ این املاک اقدام کرد. خرید این املاک احتیاج به دقت دارد و با دقت در موارد قانونی مشکل خاصی پیش نخواهد آمد.
دقّت در موارد خاص مربوط به ملک
بعضی از ملک ها مسائل و موارد خاصی دارند که باید به آنها دقت شود. مثلا این که ملک طرح ریزی دارد یا نه و یا کاربری زمین و ساختمان جزء مواردی است که باید به آن دقت کنید. این که کاربری زمین مسکونی یا کشاورزی است یا این که کاربری ساختمان مسکونی، اداری یا تجاری است بسیار مهم است و باید به آن دقت کنید.
بررسی موارد حقوقی مربوط به قولنامه و قرارداد
موقع نوشتن قولنامه و بستن قرارداد باید به مفاد آن دقت کنید. مثلا در قولنامه باید کل موارد و مندرجات مربوط به ملک ذکر شود. همچنین باید نحوه پرداخت و مبلغ معامله و چگونگی و جریمه های فسخ قرارداد ذکر شوند.
مشاورین املاک عمارت شمال با کادر حقوقی زبده و مسلط به تمام موارد خرید و فروش ملک در شمال آماده مشاوره به شما عزیزان علاقمند به سرمایه گذاری در شمال کشور می باشد.
“اگر بعد از مطالعه این مقاله هنوز ابهاماتی در ذهن شما هست یا به اطلاعات بیشتر نیاز دارید در بخش نظرات اعلام کنید تا کارشناسان ما پاسخگوی شما باشند.”
“بخش نظرات انتهای صفحه”